Construction d’une habitation en zone A : confirmation de l’incontournable nécessité de la construction pour l’exploitation agricole
Afin de préserver le potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles, le Code de l’urbanisme impose des conditions très strictes en matière de construction. Ainsi, il n’ouvre, en zone A dotée d’un PLU, que deux voies pour autoriser un logement, la nécessité de la construction pour l’exploitation agricole (C. urb., art. R. 151-23) ou l’implantation dans un secteur de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL) (C. urb., art. L. 151-13).
En conséquence, hors du cas particulier des STECAL, toute demande de permis de construire d’une habitation sur une parcelle située en zone A du PLU doit justifier de la nécessité du projet à l’exploitation agricole.
Or, cette nécessité n’est reconnue que si la présence de l’exploitant à proximité des terres est nécessaire au fonctionnement de l’exploitation, compte tenu du contexte local et de la nature de l’activité (CE, 14 mai 1986, n° 56622), condition extrêmement restrictive, appréciée in fine par le juge administratif.
Or, au cas présent, l’exploitant agricole contestait le règlement PLU de la commune, qui n’admettait la construction d’une habitation qu’à la condition d’être « liée à une construction d’exploitation agricole existante », condition selon lui plus stricte que celle posée par l’article R. 151-23 du Code de l’urbanisme et qu’il considérait donc illégale. Mais, ce même article prévoyait également que toute construction pour être admise devait être « nécessaire aux activités liées à l’agriculture ou aux industries agroalimentaires ».
Sur cette base, la Cour retient évidemment une lecture différente de celle de l’exploitant. Pour celle-ci, le PLU de la commune est suffisamment clair et n’impose pas la présence préalable d’un bâtiment agricole, mais autorise soit une habitation directement nécessaire à l’activité agricole, soit une habitation liée à une construction existante affectée à cette activité. La Cour ajoute, qu’en tout état de cause les auteurs d’un PLU peuvent valablement adopter, en zone agricole, des règles plus strictes que celles posées par l’article R. 151-23 du Code de l’urbanisme.
En l’espèce, pour établir la nécessité de son projet, le requérant produisait l’autorisation, obtenue en parallèle de la commune, de construire un bâtiment d’élevage sur le même tènement. Mais ce permis avait été délivré le 20 mai 2022, soit après le refus litigieux du 3 mai 2022. Il ne pouvait donc établir, à la date de la décision attaquée, la réalité de l’activité d’élevage à proximité du terrain.
En résumé, les conditions de construction d’habitations en zone agricole demeurent extrêmement restrictives et s’articulent autour de trois critères : la réalité de l’activité agricole déclarée, la nécessité d’une présence rapprochée et permanente du chef d’exploitation, et l’adéquation/proportionnalité du projet avec l’exploitation (Rép. min. n° 06609, JO Sénat Q, 25 avr. 2024, p. 1772).
L’arrêt du 3 juillet 2026 illustre le premier de ces critères : à défaut de pouvoir établir, à la date pertinente, la réalité de l’activité agricole invoquée, le demandeur ne peut se prévaloir de la nécessité de l’habitation.