Bail rural : qui doit prendre en charge les travaux après la rupture de la digue d’un étang ?
Le statut du fermage encadre strictement les obligations respectives du bailleur et du preneur en matière d’entretien du fonds loué.
Le preneur est tenu des « réparations locatives et du menu entretien », sauf lorsqu’ils résultent notamment de la vétusté, de la force majeure ou d’un vice de construction (CRPM, art. L. 415-4).
« Les grosses réparations », quant à elles, sont à la charge exclusive du bailleur (CRPM, art. L. 415-3). Toute clause contraire est réputée non écrite (CRPM, art. L.415-12).
En l’absence de définition précise de ces notions dans le Code rural, leur qualification relève principalement de l’appréciation des juges.
Les faits sont les suivants.
Un étang donné à bail rural voit sa digue se rompre en raison notamment de dégâts causés par des ragondins, provoquant son assèchement. Le preneur demande une indemnisation pour l’impossibilité d’exploiter normalement la parcelle, tandis que les bailleurs demandent la résiliation du bail, reprochant au preneur de ne pas avoir suffisamment lutté contre les nuisibles.
La Cour de cassation rejette le pourvoi des bailleurs.
A l’appui notamment des conclusions de l’expert judiciaire, elle constate que :
- La remise en eau de l’étang nécessitait de « grosses réparations »,
- L’étang avait plus de 25 ans au moment de la rupture de la digue,
- Des malfaçons, en l’absence de revêtement anti-batillage, étaient présentes dès l’origine,
- Le preneur avait pris des mesures de chasse et de piégeage des ragondins.
Aussi, aucun manquement à l’obligation d’entretien ne pouvait être reproché au preneur. En revanche, les bailleurs n’ayant pas réalisé les travaux qui leur incombaient, leur carence constituait une faute à l’origine du préjudice subi par le preneur, justifiant ainsi son indemnisation.